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引言

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其中我们关注到行业中有这样一批房企,他们皆来自江南一带,并且在规模上和资本市场上都取得了一定的成就,他们分别是绿地、新城、中南、绿城、滨江、中梁、弘阳,我们将这七家房企称为“江南七子”

其中绿城、滨江、中梁皆来自浙江,身上的浙系房企标签显著,因此我们旨通过分析绿城、滨江中梁这三家房企身上的区域性特征,为欲进驻浙江发展的外来房企提供参考。

目录

一、新格局:老牌品质型VS黑马突围型

二、深耕布局:占地利,享天时

1、占地利:扎根大本营,深耕浙江市场

(1)绿城:深耕杭州,浙江地区土储占近四成

(2)滨江:重仓杭州,投资高度集中省内

(3)中梁:以温州为重心,布局侧重浙江

2、享天时:顺周期,辐射布局浙江热门城市

三、模式创新:布局重心各异,实践不同发展模式

四、长三角兵家必争之地,外来房企如何分羹?

一、新格局:老牌品质型VS黑马突围型

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其中绿城、中梁及滨江这三家房企是近年浙系房企发展的典型。雷速体育2016年,仅绿城一家新晋千亿,中梁规模更是不到200亿元,2019年,三家房企的业绩规模均超千亿,甚至绿城体量已至2000亿级;三年年均复合增长率分别为21%、100%、45%,均高于全国商品房销售的平均增速。

进一步地,从发展速度上来看,浙系房企格局有明显变化,大体上分为两类:

一类是老牌品质型,如绿城、滨江等,注重收益,修炼内功的同时实现规模稳增长;另一种则是异军突起型,如中梁、祥生等,以极致高周转实现规模迅速突破。

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二、深耕布局:占地利,享天时

1、占地利:扎根大本营,深耕浙江市场

浙系房企坐拥长三角核心地区的地利,拥有的市场容量足够大,因此往往选择持续深耕本土市场的策略,提高大本营及浙江省内的市场份额,从绿城、中梁、滨江的发展策略上来看,无论是哪种类型的浙系房企在近年的发展过程中都选择坚守大本营阵地,并在浙江省内保持领先的市场地位。

绿城:深耕杭州,浙江地区土储占近四成

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在绿城持续推进全国布局的过程中,杭州及浙江市场始终是绿城的重仓之地。雷速体育2016-2019年,绿城仅浙江地区(含杭州)的土储建筑面积就占4成左右,其中杭州的土储建筑面积占比虽有下滑,但土储比重也有近1成,单城的土储占比远大于其珠三角、成渝地区的土储占比。

对杭州及浙江省的深耕,极大推动绿城的业绩增长。2014-2016年期间,绿城连续三年蝉联杭州楼市销冠,且在2016年绿城1139亿的销售额之中,杭州地区贡献了约313亿,2019年绿城销售额再上2000亿级新台阶,其中杭州业绩贡献10%左右,且据亿翰数据显示,浙江地区销售贡献超800亿。

滨江:重仓杭州,投资高度集中省内

同为杭州房企,滨江至今在杭州的知名度并不亚于绿城,但与绿城的全国率先扩张步伐不同,2016年滨江才制定对外扩张战略,2016年滨江首进深圳,合作开发旧改项目,2017年收购上海湘府项目10%股权,但最终的外拓效果并不显著,故2018年开始,滨江加速向杭州回归,重回聚焦杭州、深耕浙江的布局策略。

CONGBINJIANGJINNIANXINZENGTUCHUDEJIEGOUBUJULAIKAN,2016NIANBINJIANGXINZENGTUCHUMIANJIZHONG,ZHEJIANG(HANHANGZHOU)ZHANBI84.5%,2018-2019NIANDUIHANGZHOUDETOUZIBIZHONGCHIXUJIADA,2019NIANXINZENGTUDICHUBEIXIANGMU28GE,16GEWEIHANGZHOUXIANGMU,HANGZHOUDEXINZENGTUCHUMIANJIZHANBICHAOYIBAN,QIEWUYISHENGWAIXIANGMU。

不得不说,在绿城、中梁加入房企全国化大潮中的时候,滨江走出了一条差异化的区域房企进击之路,2018年滨江在杭州市场的销售额首度超过绿城,位列第一,2019年,滨江销售额破千亿,成为历年来首个浙江省内销售金额破千亿的房企,同时也打破了区域型房企难上千亿的“魔咒”,仅浙江一地便为滨江集团带来超过9成的规模贡献。

中梁:以温州为重心,布局侧重浙江

中梁1993年成立于温州,2013年以超100亿元的销售额,占据温州市场总销售额的四成,总体上来看,2015年之前的中梁固守温州,且受益于2000-2010年温州房地产黄金十年期间的房价大涨,中梁发展成为当地最大的开发商;不过2010年底开始,国务院出台“新国八条”等政策多次调控房价,再加上2011年温州爆发民间借贷危机,温州房价腰斩,进入长达四年的大洗牌,在温州本土各大企业受到冲击之际,一些资金实力、开发实力较强的全国性房企趁势加入,中梁为了降低单一区域的风险性与局限性,开始踏上全国化扩张之路,雷速体育由此在近几年迅速布局百城,成为黑马标杆。

在中梁全国撒网式布局的同时,始终坚持深耕温州,保持本土优势,且区域布局上侧重长三角浙江省。数据显示,2018年,中梁新增土储中温州的建筑面积占比13.7%,对于至今已布局全国逾140座城市的中梁而言,其对温州的深耕之心凸显;另外,截至2019年,浙江省是中梁投资比重最大的省份,在总土储中占比19.6%。

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2、享天时:顺周期,辐射布局浙江热门城市

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2018年,长三角一体化发展进入快车道,浙江地区的城市尤其成为房企拿地热门;在此形势下,绿城、滨江、中梁在深耕大本营外的基础上,积极投资省内核心二线、强三四线城市。

2016年之前的绿城,项目布局主要聚焦在临安、建德、奉化、舟山、德清、慈溪等浙江地区的三四线城市,2015年中交入主绿城之后,绿城的城市布局结构由三四线向一二线倾斜,在此过程中,积极获取杭州、宁波等优质二线城市的土地,同时,绿城并未放弃获取浙江省内三四线城市项目,反而自2017年开始在义乌、嵊州、色情直播平台德清、湖州等三四线城市加大获地力度,2018年在浙江省内所获取的三四线城市项目数量占比甚至高达59%。

滨江近6成的土储面积集中在杭州,但自2016年开始向外拓展,在浙江省内多城拿地,雷速体育城市选择上也主要聚焦温州、宁波、义乌、台州、嘉兴、金华等浙江省内优质城市。

中梁2016-2018年,重仓三四线,每年新进城市中三四线占比在90%以上,布局覆盖除温州、宁波、杭州等核心二线城市之外,在浙江省内更积极获取金华、丽水、台州、衢州、舟山、湖州、嘉兴等三四线城市的项目,保持对浙江市场的持续投入。

2019年中梁战略调整,提高二线城市的投资比重,全年对二线城市的投资金额占比由2018年的32%提升至59%,在这个过程中,中梁尤其加大对温州、杭州、宁波的投资力度,2019年二线投资金额合计448亿元,其中温州、杭州、宁波投资金额合计占比达37%,足见浙江在中梁发展过程中的战略意义。

综合来看,无论是哪种类型的浙系房企,其在投资策略上相同的一点是,坚守大本营保持当地的地头蛇地位,并深耕浙江,辐射布局浙江省内宁波、嘉兴、湖州、金华、丽水、舟山等优质城市,以最大化的发挥地区优势。

三、模式创新:布局重心各异,实践不同发展模式

不同于绿城、滨江这两家布局聚焦一二线城市的品质型浙系房企,像中梁这般短期内爆发式增长实现规模跃升的浙系房企,在发展模式上进行了创新,以三四线高周转的模式,突破了浙系房企运营较慢的局限,实现更快的开发速度和更高效的运营效率。

这两种发展模式最大的区别就在于战略布局重心。

绿城、滨江这两家杭派房企,虽然一个逐渐推进全国化布局,一个持续深耕单一区域,但两家房企在布局上皆聚焦一二线城市,打造中高端系列产品,以高售价支撑规模发展。

绿城,自2015年引入中交之后,战略布局逐渐由三四线向一二线倾斜,2015年绿城在一二线城市土地储备占比仅37.4%,但截至2019年12月31日,绿城在一二线城市土地储备占比达65.0%,一二线城市的土储占比明显提高。

中梁2015年从温州走出,但当年行业库存高企,一二线城市成房企拿地热点,作为当时资金实力并不足的房企,中梁选择布局预售条件更宽松,且拿地价格更低的三四线城市,提高资金使用效率,2017-2018年期间,中梁在三四线所拿地块一度占比达75%左右。在此基础上,区别于绿城、滨江专注一二线精品高端项目的高售价发展模式,中梁打造模块化产品,基于“33NX”产品标准体系,使产品能够快速推出,快速销售,最终通过量的积累实现规模质变。

四、长三角兵家必争之地,外来房企如何分羹?

随着长江一体化进程的加速推进,长三角地区成为房企拿地热门,浙系房企的深耕优势势必使其受益颇大,值得注意的是,当前浙江市场也由于外来房企的强势加入,竞争日益激烈。

2019年浙江省销售业绩榜上,TOP10房企中本土房企与外来房企各占半壁江山,除了绿城、滨江、中梁等浙江省本土龙头房企,其余的皆是全国房企巨头,如碧桂园、万科、融创等,因此对于其他未进驻浙江市场的房企而言,未来想要在浙江占据一定市场份额的难度并不小。

但是,我们依然认为有以下几点可供后续想进入浙江地区的房企参考:

一、低成本、慢周转、做溢价的房企,适合进入重点二线城市

从资金成本角度来看,二线城市拿地到开盘时间较长,一般在6-8个月左右雷速体育,如果资金实力无法承受较长的开发周期,在二线城市中势必是很难生存发展的。

二、产品品质打造成为房企,进驻浙江二线城市的门槛

不仅仅是行业间激烈竞争促使房企加强修炼内功,提升运营、产品设计等能力,市场要求提高同样倒逼房企持续精进产品力,打造满足客户更高要求的产品,而企业产品力这一点在浙江尤其重要。目前浙江地区以二线布局为主的房企如绿城、滨江、万科、融创等,均属于产品品质颇受市场认可的一类房企,因此相比较其他地区而言,进入浙江二线城市的房企在产品品质上做好打磨精进工作,一定是其作为当地市场新面孔,在短时间内迅速推广品牌的重要突破点。

三、追求规模的高周转房企,更适合强三四线城市

相较而言,浙江地区的三四线城市由于地处长三角经济活跃地区,承接一二线城市外溢需求的能力较强,发展潜力不言而喻,并且三四线城市宽松的预售条件及较低的拿地价格,能够满足房企以更少的资金推进规模发展的需求,如中梁、碧桂园、祥生等,在浙江便是以三四线市场为战略重地支撑高周转模式,因此,高周转房企欲进入浙江地区的话,更适合关注如湖州、嘉兴、台州等强三四线城市的机会。